2025年6月19日-20日,2025中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會(huì)暨首屆千企千樓行動(dòng)計(jì)劃供需對(duì)接大會(huì)在北京歌華開(kāi)元大酒店成功舉辦,以"盤(pán)活商辦用房,優(yōu)化園區(qū)空間"為主題,致力于打造領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)選址解決方案和供需合作平臺(tái),從供應(yīng)、需求、招商、渠道四個(gè)維度出發(fā),聚焦經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇背景下的盤(pán)活商辦用房,優(yōu)化園區(qū)空間的解決方案和突圍路徑。
戴德梁行中國(guó)資本市場(chǎng)總經(jīng)理劉兵
戴德梁行中國(guó)資本市場(chǎng)總經(jīng)理劉兵應(yīng)邀出席論壇并發(fā)表主題演講。劉兵在演講中指出,歷史上正在見(jiàn)證著一個(gè)貸款利息遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于租金回報(bào)的市場(chǎng)。我們對(duì)接很多外資的基金的時(shí)候,這些基金經(jīng)理都在講,如果他們手上用的是人民幣基金的話,肯定是大舉買(mǎi)入的。目前是企業(yè)端在有自用的需求的同時(shí),收購(gòu)大宗資產(chǎn)非常好的時(shí)機(jī)。
以下為戴德梁行中國(guó)資本市場(chǎng)總經(jīng)理劉兵發(fā)言實(shí)錄:
大家知道,戴德梁行的業(yè)務(wù)圍繞著房地產(chǎn)做多樣化的服務(wù),我負(fù)責(zé)的業(yè)務(wù)板塊是大宗樓宇交易。交易的業(yè)態(tài)不只是寫(xiě)字樓,但是寫(xiě)字樓一直是最主要的環(huán)節(jié),所以給大家匯報(bào)從2024年包括今年一季度的數(shù)據(jù)做一些分享。
這是從2020年-2024年整年的幾個(gè)數(shù)字指標(biāo)。
第一,成交金額。我們?cè)?017、2018、2019年的時(shí)候大宗交易金額在3000億元左右的規(guī)模。在疫情開(kāi)始之后,這個(gè)數(shù)字降到2000億元左右,2024年基本上是持平的,這是一個(gè)比較正向的信息,但是這個(gè)里面涉及到的一些化債的交易比較多,其實(shí)純市場(chǎng)化的交易是往下走的。
第二,成交宗數(shù)。從184宗漲到了371宗,這個(gè)宗數(shù)基本上除了2022年之外是往上漲的,說(shuō)明我們的交易活躍度還是有的。
第三,大宗交易的中位數(shù)。2020年的時(shí)候是6億元,2024年是2.7億元。宗數(shù)多了,總數(shù)少了,交易的單個(gè)項(xiàng)目的交易額度是下降的。實(shí)際上越來(lái)越多小的項(xiàng)目、法拍的項(xiàng)目和非機(jī)構(gòu)投資人的項(xiàng)目越來(lái)越多了。大家知道大宗交易原來(lái)我們服務(wù)的客戶主要是外資的私募基金、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu),這種交易動(dòng)輒就是幾十億的大型交易。目前這種交易其實(shí)減少了,交易減少對(duì)寫(xiě)字樓的影響也是比較大的。我們常說(shuō)長(zhǎng)安街邊上的寫(xiě)字樓隨隨便便50個(gè)億、80個(gè)億,但是現(xiàn)在這種交易其實(shí)明顯下降了。
從全國(guó)的情況看,上海一直以來(lái)是全國(guó)大宗交易的主要戰(zhàn)場(chǎng),連續(xù)三年往下走,同比下降了14%,成交宗數(shù)基本企穩(wěn),內(nèi)資買(mǎi)家占到87%。上海資產(chǎn)的流動(dòng)性比較好,但是對(duì)應(yīng)的上海寫(xiě)字樓租金比北京下跌得還要嚴(yán)重,上海占了32%,整體還是占了大頭。北京屈居第二,廣州、深圳表現(xiàn)不是很穩(wěn)定。二線城市2024年表現(xiàn)突出,第一次占到了排名第二,占比較大的就是工業(yè)和物流的資產(chǎn)包,像環(huán)滬、環(huán)深、大灣區(qū)等等,但是一個(gè)資產(chǎn)包都是10億、20億,基本都是投資人在交易,整個(gè)額度占到了600多億。商業(yè)占到了13%,今年我估計(jì)這個(gè)情況有可能還持續(xù),因?yàn)榻衲陝倓偣嫉囊粋(gè)交易案例是萬(wàn)達(dá)出售了500億的資產(chǎn)包,給到機(jī)構(gòu)投資人,基本是以二三線城市為主。
從業(yè)態(tài)上看,我們分析大宗交易,過(guò)往的時(shí)候我們永遠(yuǎn)把寫(xiě)字樓或者辦公研發(fā)放在第一個(gè)行里面;過(guò)往的時(shí)候我們都是講寫(xiě)字樓的管理成本是最小的,不像購(gòu)物中心、不像物流倉(cāng)儲(chǔ)需要運(yùn)營(yíng)的人員、招商的人員那么多。寫(xiě)字樓的比例曾經(jīng)超過(guò)60%,2024年這個(gè)比例也是大概在44%,比之前的43%稍微高了一點(diǎn)點(diǎn),主要是以一些自用型的買(mǎi)家在收購(gòu)。
我們?cè)?024年關(guān)注到一個(gè)有趣的現(xiàn)象,很多的大學(xué)在買(mǎi)樓。在北京,長(zhǎng)江商學(xué)院買(mǎi)樓,中國(guó)公開(kāi)大學(xué)買(mǎi)樓;在香港,浸會(huì)大學(xué)買(mǎi)樓。哪怕在遠(yuǎn)遠(yuǎn)的倫敦,倫敦政經(jīng)學(xué)院LSE也買(mǎi)了一棟樓。所以,這背后的邏輯是什么呢?寫(xiě)字樓在流動(dòng)性特別好、投資回報(bào)特別高的時(shí)候,都是由機(jī)構(gòu)投資人去購(gòu)買(mǎi)。今天,寫(xiě)字樓市場(chǎng)出現(xiàn)了空置率比較高、企業(yè)活躍度降低的情況,反而是這些非常規(guī)投資類(lèi)的機(jī)構(gòu),擁有資金但決策很慢,在市場(chǎng)上買(mǎi)樓。這個(gè)現(xiàn)象我們沒(méi)有做專業(yè)的分析,但是看不同的研究報(bào)告,發(fā)現(xiàn)全世界有這樣一個(gè)趨同的規(guī)律。
另外,工業(yè)物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)在2024年是有一些增長(zhǎng)的,這個(gè)增長(zhǎng)的角度為什么占的比例從14%漲到21%,從10%漲到14%,其實(shí)最主要的就是公募REITs。公募REITs推出了大概三四年時(shí)間,現(xiàn)在市場(chǎng)規(guī)模兩千億左右,里面涉及到不動(dòng)產(chǎn),就是房地產(chǎn)相關(guān)類(lèi)的資產(chǎn)大概700-800億元。2024年是消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施、購(gòu)物中心的發(fā)行元年,再往前看就是工業(yè)廠房和物流園區(qū)也進(jìn)入了公募REITs市場(chǎng)。在公募REITs放開(kāi)這兩個(gè)賽道之后,對(duì)這兩個(gè)賽道業(yè)態(tài)的大宗交易有了很明顯的刺激。這也是為什么萬(wàn)達(dá)今年能夠賣(mài)出500億的資產(chǎn)包,一次性賣(mài)斷,這是我在中國(guó)房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)這二三十年里邊觀察到最大的一個(gè)資產(chǎn)包的交易。
寫(xiě)字樓市場(chǎng)到目前為止還沒(méi)有開(kāi)放到公募REITs里邊,所以我們期待如果寫(xiě)字樓市場(chǎng)放開(kāi)成公募REITs的賽道,其實(shí)對(duì)寫(xiě)字樓的大宗交易也會(huì)是一個(gè)利好。
我們作為全球性機(jī)構(gòu),會(huì)服務(wù)很多外資機(jī)構(gòu),所以在統(tǒng)計(jì)大宗交易買(mǎi)方資金來(lái)源的時(shí)候,經(jīng)常會(huì)區(qū)分大宗交易買(mǎi)方的中資和外資的比例。我在之前的分享提到過(guò),外資在中國(guó)大宗交易里面一直是一個(gè)風(fēng)向標(biāo)一樣的存在,幾乎沒(méi)有占到超過(guò)大宗交易的50%-60%。因?yàn)閲?guó)內(nèi)有很多自用型企業(yè)、大型金融機(jī)構(gòu)在自己收購(gòu)自己的資產(chǎn),基本上比較正常的是在一個(gè)30%-40%的水平。隨著疫情開(kāi)始,這幾年比例逐步降低,尤其是美元資金的利息成本現(xiàn)在還是居高不下,最新的美聯(lián)儲(chǔ)會(huì)議,降息還是在往后推,2024年比例是10%。
給大家分享幾個(gè)案例,都是公開(kāi)市場(chǎng)信息能查到的,從行業(yè)內(nèi)的角度給大家一些簡(jiǎn)單的分享。
第一,奧林NEO,北京光線傳媒。奧林NEO項(xiàng)目原本是一個(gè)購(gòu)物中心,在疫情前做城市更新,改造成寫(xiě)字樓。其實(shí)樓宇改得非常漂亮,在市場(chǎng)上尋求退出有兩年時(shí)間,這個(gè)樓基本是在空置的,沒(méi)有往外租,是因?yàn)樘幹貌呗砸埠眠是市場(chǎng)原因也好,一直空置。光線傳媒作為一個(gè)今年炙手可熱的IP,投了《哪吒》電影,本來(lái)選址的需求一直存在,但是今年的火熱促使需求加速持續(xù)進(jìn)行。這是今年單宗比較大的項(xiàng)目,12億元,專業(yè)的人民幣基金出手收購(gòu),退出。
第二,上海的北岸長(zhǎng)風(fēng),全世界著名的私募基金持有這個(gè)項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目是比較典型的代表著在中國(guó)市場(chǎng)上有很多外資私募基金持有的寫(xiě)字樓資產(chǎn)或者持有的其他類(lèi)別的資產(chǎn),在租金和估值下行的時(shí)候,他們毅然決然地選擇了壯士斷腕,今年完成了交易。收購(gòu)的買(mǎi)家是base在北京的一個(gè)做不良資產(chǎn)的房地產(chǎn)私募基金。所以,今天市場(chǎng)上,在中國(guó)大陸除了開(kāi)發(fā)商,除了有一些自有的企業(yè)持有的資產(chǎn),目前面臨的很大壓力低價(jià)出售之外,還有一些外資持有的商辦項(xiàng)目,他們持有期限正好是五到七年,正好到期,所以面臨著撿漏的機(jī)會(huì)。所以這個(gè)項(xiàng)目在債權(quán)、股權(quán)上面的風(fēng)險(xiǎn)、官司相對(duì)來(lái)說(shuō)比較少,我們目前也在運(yùn)作幾個(gè)這樣的項(xiàng)目。
第三,萬(wàn)達(dá)資產(chǎn)包,這個(gè)資產(chǎn)是行業(yè)里面非常有影響力的一個(gè)交易。去年萬(wàn)達(dá)賣(mài)資產(chǎn)包賣(mài)給保險(xiǎn)公司,陽(yáng)光保險(xiǎn)和新華保險(xiǎn),包括有一些地方城投去收購(gòu),其實(shí)從去年醞釀這么一個(gè)大的資產(chǎn)包交易,也是在中國(guó)利息成本比較低的歷史階段,我們現(xiàn)在很多企業(yè)貸款是3%以下的利息,這種資產(chǎn)能夠提供穩(wěn)定的回報(bào)現(xiàn)金流,杠桿之后它的回報(bào)率能夠達(dá)到10%以上,所以對(duì)保險(xiǎn)公司來(lái)講、對(duì)騰訊、京東這樣的企業(yè)來(lái)講,都是非常具有投資吸引力的項(xiàng)目。
總結(jié),我簡(jiǎn)單說(shuō)一句,中國(guó)歷史上正在見(jiàn)證著一個(gè)貸款利息遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于租金回報(bào)的市場(chǎng)。這個(gè)時(shí)間點(diǎn)是歷史上沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)的,我們對(duì)接很多外資的基金的時(shí)候,這些基金經(jīng)理都在講,如果他們手上用的是人民幣基金的話,肯定是大舉買(mǎi)入的。但是,現(xiàn)在中國(guó)人民幣基金LP的來(lái)源比較單一,市場(chǎng)上并沒(méi)有出現(xiàn)大量的投資機(jī)構(gòu)。所以,目前是企業(yè)端在有自用的需求的同時(shí),收購(gòu)大宗資產(chǎn)非常好的時(shí)機(jī)。