歲末年初之際，新一年的行業(yè)發(fā)展趨勢成為商家們關(guān)注的熱點。1月6日，全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)工作委員會與RET睿意德聯(lián)合發(fā)布《中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)2019/2020年度發(fā)展報告》（以下簡稱“報告”），分析認(rèn)為商業(yè)數(shù)字化投入產(chǎn)出比仍處于失衡狀態(tài)，未來商業(yè)數(shù)據(jù)的重心將由采集轉(zhuǎn)向治理與運營，數(shù)據(jù)的資產(chǎn)化必將成為購物中心運營探索的新重心。
報告對2019年商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域代表性事件進(jìn)行盤點，梳理出行業(yè)八大現(xiàn)象，并對2020年發(fā)展趨勢進(jìn)行了展望�？傇u委、全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)工作委員會會長王永平表示，雖然2019年總體經(jīng)濟形勢呈現(xiàn)下行，但是通過商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)盤點來看，困難背后依然看到了不少創(chuàng)新亮點與行業(yè)向好的轉(zhuǎn)變，商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出由開發(fā)驅(qū)動型向商業(yè)驅(qū)動型的良性轉(zhuǎn)變。
在2020年，零售體驗化將成為商業(yè)創(chuàng)新新方向。報告中指出，“去零售化”幾乎成為近些年實體商業(yè)創(chuàng)新的主要共識，商場紛紛降低賣場的零售業(yè)態(tài)面積，轉(zhuǎn)而以增加餐飲、影院、冰場、兒童游樂等體驗業(yè)態(tài)來替代。
事實上，這種轉(zhuǎn)型創(chuàng)新在一些符合市場需求的項目上的確取得了成功，但其作為普適性的策略卻并未實現(xiàn)預(yù)想效果，功能性體驗業(yè)態(tài)在承租能力與坪效上總體仍然達(dá)不到零售業(yè)態(tài)水平。反思之下，一些商場開始調(diào)整創(chuàng)新轉(zhuǎn)型思路，轉(zhuǎn)向嘗試零售體驗化，他們堅持零售主體地位，同時強化場景體驗感與服務(wù)體驗感，輔助導(dǎo)入部分相關(guān)性的體驗功能業(yè)態(tài)。
從K11到方所，從言幾又到朝陽大悅城悅界，從上海世紀(jì)匯的1192弄街區(qū)到北京王府井百貨的和平菓局，零售體驗化在創(chuàng)新商場與品牌中漸次展開。從“去零售轉(zhuǎn)體驗”到“零售體驗化”，為實體商業(yè)展現(xiàn)了一個新的信心基點，打開了一個新的增長通道。
市場對商用物業(yè)的持有意愿提升。在“房住不炒”背景下，全國各地房地產(chǎn)住房政策不斷收緊，拿地成本的上升使得以往依靠住宅增值獲利的經(jīng)營模式不再可持續(xù)，開發(fā)商將向依靠運營增值的模式轉(zhuǎn)變。在市場下行的環(huán)境下，持有型物業(yè)的穩(wěn)定現(xiàn)金流能夠幫助公司抵御市場波動對業(yè)績帶來的影響，凸顯出穿越經(jīng)濟周期的能力。
同時，許多地方政府在優(yōu)質(zhì)商業(yè)地塊拍賣中，對于持有物業(yè)的比例也常常提出更高的政策性要求，這也將進(jìn)一步促進(jìn)商用持有物業(yè)的增加。與此同時，經(jīng)濟下行周期中的資金壓力,也在一定程度上影響開發(fā)商的實際持有能力。散售型的商業(yè)地產(chǎn)模式弊端已經(jīng)被主流地產(chǎn)商所充分認(rèn)知，在具備持有能力的情況下，散售操作將得到控制。盡管開發(fā)商的主觀持有意愿加強，但是基于經(jīng)濟下行期市場融資的困難，實際持有量短期內(nèi)亦難以出現(xiàn)大幅增加。
商業(yè)數(shù)據(jù)資產(chǎn)化成運營新重心。近年來購物中心對于信息化的投入進(jìn)一步加大，商業(yè)數(shù)字化也成為行業(yè)的普遍共識。但是大量的企業(yè)目前還停留在場內(nèi)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集階段，對于采集來的大量數(shù)據(jù)往往束手無策，商場內(nèi)外部之間數(shù)據(jù)形成孤島，因缺乏有效的比照與治理，數(shù)據(jù)普遍無法達(dá)到應(yīng)用層面，商業(yè)數(shù)字化投入產(chǎn)出比嚴(yán)重失衡。未來商業(yè)數(shù)據(jù)的重心將由采集轉(zhuǎn)向治理與運營，數(shù)據(jù)的資產(chǎn)化必將成為購物中心運營探索的新重心。同時，商業(yè)數(shù)據(jù)第三方的治理與服務(wù)，將迎來一波新的市場商機。
市場將為商業(yè)資產(chǎn)重新定價。由于業(yè)內(nèi)很多人士對于2020年宏觀經(jīng)濟形勢普遍并不樂觀，銀根吃緊已經(jīng)成了當(dāng)下許多企業(yè)的痛點，集中出售一些持有商業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)，甚至因為不良而進(jìn)入法拍，都可能影響市場整體的商業(yè)資產(chǎn)價格預(yù)期。2019年，北京翠宮飯店、盤古大觀、海航大廈無不都是不良資產(chǎn)，其成交價格基本遵循了投資界通行的回報測算標(biāo)準(zhǔn)，而非以開發(fā)商的住宅估價思維與單純的地段價值論。如北京著名的“世茂工三”項目即使多次下調(diào)拍賣價格最終還是流拍。市場將為長期虛高的商業(yè)資產(chǎn)重新定價，資產(chǎn)價格有望下行。
王永平表示，雖然2019年總體經(jīng)濟形勢呈現(xiàn)下行，但是從行業(yè)盤點結(jié)果來看，困難背后依然看到了亮點與希望。商業(yè)品牌亮點賽過商業(yè)地產(chǎn)，成為行業(yè)新看點。在過往的案例評選中，通常是商業(yè)地產(chǎn)商占主角。但是，今年八個入選案例中，商業(yè)品牌卻有SKP 、Costco、海底撈三席，商業(yè)地產(chǎn)僅有寶龍地產(chǎn)一席。商業(yè)品牌因創(chuàng)新與驕人業(yè)績?nèi)脒x，由此預(yù)示商業(yè)地產(chǎn)開始由開發(fā)驅(qū)動型逐漸向商業(yè)驅(qū)動型的良性轉(zhuǎn)變。
王永平還表示，實體商業(yè)亮點賽過電商，成為行業(yè)新希望。過去幾年間，盤點行業(yè)年度事件常常是電商風(fēng)頭蓋過實體商業(yè)。今年，盡管電商直播網(wǎng)紅帶貨吸引了眾多眼球，但深究之下，本質(zhì)上仍是營銷噱頭。此外，電商的線下新零售表現(xiàn)也無可圈點之處，缺乏商業(yè)運營上的深層次突破。而與此形成鮮明對比的是，部分實體商業(yè)基于回歸商業(yè)本質(zhì)的創(chuàng)新表現(xiàn)亮眼，讓業(yè)界充滿期待與信心。
來 源：北京商報
編 輯：liuy