歲末年初之際，新一年的行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)成為商家們關(guān)注的熱點(diǎn)。1月6日，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì)與RET睿意德聯(lián)合發(fā)布《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)2019/2020年度發(fā)展報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“報(bào)告”），分析認(rèn)為商業(yè)數(shù)字化投入產(chǎn)出比仍處于失衡狀態(tài)，未來(lái)商業(yè)數(shù)據(jù)的重心將由采集轉(zhuǎn)向治理與運(yùn)營(yíng)，數(shù)據(jù)的資產(chǎn)化必將成為購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)探索的新重心。
報(bào)告對(duì)2019年商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域代表性事件進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)，梳理出行業(yè)八大現(xiàn)象，并對(duì)2020年發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了展望�？傇u(píng)委、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì)會(huì)長(zhǎng)王永平表示，雖然2019年總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)呈現(xiàn)下行，但是通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)盤(pán)點(diǎn)來(lái)看，困難背后依然看到了不少創(chuàng)新亮點(diǎn)與行業(yè)向好的轉(zhuǎn)變，商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出由開(kāi)發(fā)驅(qū)動(dòng)型向商業(yè)驅(qū)動(dòng)型的良性轉(zhuǎn)變。
在2020年，零售體驗(yàn)化將成為商業(yè)創(chuàng)新新方向。報(bào)告中指出，“去零售化”幾乎成為近些年實(shí)體商業(yè)創(chuàng)新的主要共識(shí)，商場(chǎng)紛紛降低賣(mài)場(chǎng)的零售業(yè)態(tài)面積，轉(zhuǎn)而以增加餐飲、影院、冰場(chǎng)、兒童游樂(lè)等體驗(yàn)業(yè)態(tài)來(lái)替代。
事實(shí)上，這種轉(zhuǎn)型創(chuàng)新在一些符合市場(chǎng)需求的項(xiàng)目上的確取得了成功，但其作為普適性的策略卻并未實(shí)現(xiàn)預(yù)想效果，功能性體驗(yàn)業(yè)態(tài)在承租能力與坪效上總體仍然達(dá)不到零售業(yè)態(tài)水平。反思之下，一些商場(chǎng)開(kāi)始調(diào)整創(chuàng)新轉(zhuǎn)型思路，轉(zhuǎn)向嘗試零售體驗(yàn)化，他們堅(jiān)持零售主體地位，同時(shí)強(qiáng)化場(chǎng)景體驗(yàn)感與服務(wù)體驗(yàn)感，輔助導(dǎo)入部分相關(guān)性的體驗(yàn)功能業(yè)態(tài)。
從K11到方所，從言幾又到朝陽(yáng)大悅城悅界，從上海世紀(jì)匯的1192弄街區(qū)到北京王府井百貨的和平菓局，零售體驗(yàn)化在創(chuàng)新商場(chǎng)與品牌中漸次展開(kāi)。從“去零售轉(zhuǎn)體驗(yàn)”到“零售體驗(yàn)化”，為實(shí)體商業(yè)展現(xiàn)了一個(gè)新的信心基點(diǎn)，打開(kāi)了一個(gè)新的增長(zhǎng)通道。
市場(chǎng)對(duì)商用物業(yè)的持有意愿提升。在“房住不炒”背景下，全國(guó)各地房地產(chǎn)住房政策不斷收緊，拿地成本的上升使得以往依靠住宅增值獲利的經(jīng)營(yíng)模式不再可持續(xù)，開(kāi)發(fā)商將向依靠運(yùn)營(yíng)增值的模式轉(zhuǎn)變。在市場(chǎng)下行的環(huán)境下，持有型物業(yè)的穩(wěn)定現(xiàn)金流能夠幫助公司抵御市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)業(yè)績(jī)帶來(lái)的影響，凸顯出穿越經(jīng)濟(jì)周期的能力。
同時(shí)，許多地方政府在優(yōu)質(zhì)商業(yè)地塊拍賣(mài)中，對(duì)于持有物業(yè)的比例也常常提出更高的政策性要求，這也將進(jìn)一步促進(jìn)商用持有物業(yè)的增加。與此同時(shí)，經(jīng)濟(jì)下行周期中的資金壓力,也在一定程度上影響開(kāi)發(fā)商的實(shí)際持有能力。散售型的商業(yè)地產(chǎn)模式弊端已經(jīng)被主流地產(chǎn)商所充分認(rèn)知，在具備持有能力的情況下，散售操作將得到控制。盡管開(kāi)發(fā)商的主觀持有意愿加強(qiáng)，但是基于經(jīng)濟(jì)下行期市場(chǎng)融資的困難，實(shí)際持有量短期內(nèi)亦難以出現(xiàn)大幅增加。
商業(yè)數(shù)據(jù)資產(chǎn)化成運(yùn)營(yíng)新重心。近年來(lái)購(gòu)物中心對(duì)于信息化的投入進(jìn)一步加大，商業(yè)數(shù)字化也成為行業(yè)的普遍共識(shí)。但是大量的企業(yè)目前還停留在場(chǎng)內(nèi)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集階段，對(duì)于采集來(lái)的大量數(shù)據(jù)往往束手無(wú)策，商場(chǎng)內(nèi)外部之間數(shù)據(jù)形成孤島，因缺乏有效的比照與治理，數(shù)據(jù)普遍無(wú)法達(dá)到應(yīng)用層面，商業(yè)數(shù)字化投入產(chǎn)出比嚴(yán)重失衡。未來(lái)商業(yè)數(shù)據(jù)的重心將由采集轉(zhuǎn)向治理與運(yùn)營(yíng)，數(shù)據(jù)的資產(chǎn)化必將成為購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)探索的新重心。同時(shí)，商業(yè)數(shù)據(jù)第三方的治理與服務(wù)，將迎來(lái)一波新的市場(chǎng)商機(jī)。
市場(chǎng)將為商業(yè)資產(chǎn)重新定價(jià)。由于業(yè)內(nèi)很多人士對(duì)于2020年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)普遍并不樂(lè)觀，銀根吃緊已經(jīng)成了當(dāng)下許多企業(yè)的痛點(diǎn)，集中出售一些持有商業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)，甚至因?yàn)椴涣级M(jìn)入法拍，都可能影響市場(chǎng)整體的商業(yè)資產(chǎn)價(jià)格預(yù)期。2019年，北京翠宮飯店、盤(pán)古大觀、海航大廈無(wú)不都是不良資產(chǎn)，其成交價(jià)格基本遵循了投資界通行的回報(bào)測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，而非以開(kāi)發(fā)商的住宅估價(jià)思維與單純的地段價(jià)值論。如北京著名的“世茂工三”項(xiàng)目即使多次下調(diào)拍賣(mài)價(jià)格最終還是流拍。市場(chǎng)將為長(zhǎng)期虛高的商業(yè)資產(chǎn)重新定價(jià)，資產(chǎn)價(jià)格有望下行。
王永平表示，雖然2019年總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)呈現(xiàn)下行，但是從行業(yè)盤(pán)點(diǎn)結(jié)果來(lái)看，困難背后依然看到了亮點(diǎn)與希望。商業(yè)品牌亮點(diǎn)賽過(guò)商業(yè)地產(chǎn)，成為行業(yè)新看點(diǎn)。在過(guò)往的案例評(píng)選中，通常是商業(yè)地產(chǎn)商占主角。但是，今年八個(gè)入選案例中，商業(yè)品牌卻有SKP 、Costco、海底撈三席，商業(yè)地產(chǎn)僅有寶龍地產(chǎn)一席。商業(yè)品牌因創(chuàng)新與驕人業(yè)績(jī)?nèi)脒x，由此預(yù)示商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始由開(kāi)發(fā)驅(qū)動(dòng)型逐漸向商業(yè)驅(qū)動(dòng)型的良性轉(zhuǎn)變。
王永平還表示，實(shí)體商業(yè)亮點(diǎn)賽過(guò)電商，成為行業(yè)新希望。過(guò)去幾年間，盤(pán)點(diǎn)行業(yè)年度事件常常是電商風(fēng)頭蓋過(guò)實(shí)體商業(yè)。今年，盡管電商直播網(wǎng)紅帶貨吸引了眾多眼球，但深究之下，本質(zhì)上仍是營(yíng)銷(xiāo)噱頭。此外，電商的線下新零售表現(xiàn)也無(wú)可圈點(diǎn)之處，缺乏商業(yè)運(yùn)營(yíng)上的深層次突破。而與此形成鮮明對(duì)比的是，部分實(shí)體商業(yè)基于回歸商業(yè)本質(zhì)的創(chuàng)新表現(xiàn)亮眼，讓業(yè)界充滿(mǎn)期待與信心。
來(lái) 源：北京商報(bào)
編 輯：liuy