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實體商業(yè)亮點賽過電商 商業(yè)地產向商業(yè)驅動型轉變
http://whatgoods.cn房訊網 2020-1-7 13:16:49
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[提要]歲末年初之際,新一年的行業(yè)發(fā)展趨勢成為商家們關注的熱點。

  歲末年初之際,新一年的行業(yè)發(fā)展趨勢成為商家們關注的熱點。1月6日,全聯房地產商會商業(yè)地產工作委員會與RET睿意德聯合發(fā)布《中國商業(yè)地產行業(yè)2019/2020年度發(fā)展報告》(以下簡稱“報告”),分析認為商業(yè)數字化投入產出比仍處于失衡狀態(tài),未來商業(yè)數據的重心將由采集轉向治理與運營,數據的資產化必將成為購物中心運營探索的新重心。

  報告對2019年商業(yè)地產領域代表性事件進行盤點,梳理出行業(yè)八大現象,并對2020年發(fā)展趨勢進行了展望?傇u委、全聯房地產商會商業(yè)地產工作委員會會長王永平表示,雖然2019年總體經濟形勢呈現下行,但是通過商業(yè)地產行業(yè)盤點來看,困難背后依然看到了不少創(chuàng)新亮點與行業(yè)向好的轉變,商業(yè)地產呈現出由開發(fā)驅動型向商業(yè)驅動型的良性轉變。

  在2020年,零售體驗化將成為商業(yè)創(chuàng)新新方向。報告中指出,“去零售化”幾乎成為近些年實體商業(yè)創(chuàng)新的主要共識,商場紛紛降低賣場的零售業(yè)態(tài)面積,轉而以增加餐飲、影院、冰場、兒童游樂等體驗業(yè)態(tài)來替代。

  事實上,這種轉型創(chuàng)新在一些符合市場需求的項目上的確取得了成功,但其作為普適性的策略卻并未實現預想效果,功能性體驗業(yè)態(tài)在承租能力與坪效上總體仍然達不到零售業(yè)態(tài)水平。反思之下,一些商場開始調整創(chuàng)新轉型思路,轉向嘗試零售體驗化,他們堅持零售主體地位,同時強化場景體驗感與服務體驗感,輔助導入部分相關性的體驗功能業(yè)態(tài)。

  從K11到方所,從言幾又到朝陽大悅城悅界,從上海世紀匯的1192弄街區(qū)到北京王府井百貨的和平菓局,零售體驗化在創(chuàng)新商場與品牌中漸次展開。從“去零售轉體驗”到“零售體驗化”,為實體商業(yè)展現了一個新的信心基點,打開了一個新的增長通道。

  市場對商用物業(yè)的持有意愿提升。在“房住不炒”背景下,全國各地房地產住房政策不斷收緊,拿地成本的上升使得以往依靠住宅增值獲利的經營模式不再可持續(xù),開發(fā)商將向依靠運營增值的模式轉變。在市場下行的環(huán)境下,持有型物業(yè)的穩(wěn)定現金流能夠幫助公司抵御市場波動對業(yè)績帶來的影響,凸顯出穿越經濟周期的能力。

  同時,許多地方政府在優(yōu)質商業(yè)地塊拍賣中,對于持有物業(yè)的比例也常常提出更高的政策性要求,這也將進一步促進商用持有物業(yè)的增加。與此同時,經濟下行周期中的資金壓力,也在一定程度上影響開發(fā)商的實際持有能力。散售型的商業(yè)地產模式弊端已經被主流地產商所充分認知,在具備持有能力的情況下,散售操作將得到控制。盡管開發(fā)商的主觀持有意愿加強,但是基于經濟下行期市場融資的困難,實際持有量短期內亦難以出現大幅增加。

  商業(yè)數據資產化成運營新重心。近年來購物中心對于信息化的投入進一步加大,商業(yè)數字化也成為行業(yè)的普遍共識。但是大量的企業(yè)目前還停留在場內基礎數據的采集階段,對于采集來的大量數據往往束手無策,商場內外部之間數據形成孤島,因缺乏有效的比照與治理,數據普遍無法達到應用層面,商業(yè)數字化投入產出比嚴重失衡。未來商業(yè)數據的重心將由采集轉向治理與運營,數據的資產化必將成為購物中心運營探索的新重心。同時,商業(yè)數據第三方的治理與服務,將迎來一波新的市場商機。

  市場將為商業(yè)資產重新定價。由于業(yè)內很多人士對于2020年宏觀經濟形勢普遍并不樂觀,銀根吃緊已經成了當下許多企業(yè)的痛點,集中出售一些持有商業(yè)資產變現,甚至因為不良而進入法拍,都可能影響市場整體的商業(yè)資產價格預期。2019年,北京翠宮飯店、盤古大觀、海航大廈無不都是不良資產,其成交價格基本遵循了投資界通行的回報測算標準,而非以開發(fā)商的住宅估價思維與單純的地段價值論。如北京著名的“世茂工三”項目即使多次下調拍賣價格最終還是流拍。市場將為長期虛高的商業(yè)資產重新定價,資產價格有望下行。

  王永平表示,雖然2019年總體經濟形勢呈現下行,但是從行業(yè)盤點結果來看,困難背后依然看到了亮點與希望。商業(yè)品牌亮點賽過商業(yè)地產,成為行業(yè)新看點。在過往的案例評選中,通常是商業(yè)地產商占主角。但是,今年八個入選案例中,商業(yè)品牌卻有SKP 、Costco、海底撈三席,商業(yè)地產僅有寶龍地產一席。商業(yè)品牌因創(chuàng)新與驕人業(yè)績入選,由此預示商業(yè)地產開始由開發(fā)驅動型逐漸向商業(yè)驅動型的良性轉變。

  王永平還表示,實體商業(yè)亮點賽過電商,成為行業(yè)新希望。過去幾年間,盤點行業(yè)年度事件常常是電商風頭蓋過實體商業(yè)。今年,盡管電商直播網紅帶貨吸引了眾多眼球,但深究之下,本質上仍是營銷噱頭。此外,電商的線下新零售表現也無可圈點之處,缺乏商業(yè)運營上的深層次突破。而與此形成鮮明對比的是,部分實體商業(yè)基于回歸商業(yè)本質的創(chuàng)新表現亮眼,讓業(yè)界充滿期待與信心。

來 源:北京商報     

  編 輯:liuy

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