歲末年初之際，新一年的行業(yè)發(fā)展趨勢成為商家們關注的熱點。1月6日，全聯房地產商會商業(yè)地產工作委員會與RET睿意德聯合發(fā)布《中國商業(yè)地產行業(yè)2019/2020年度發(fā)展報告》（以下簡稱“報告”），分析認為商業(yè)數字化投入產出比仍處于失衡狀態(tài)，未來商業(yè)數據的重心將由采集轉向治理與運營，數據的資產化必將成為購物中心運營探索的新重心。
報告對2019年商業(yè)地產領域代表性事件進行盤點，梳理出行業(yè)八大現象，并對2020年發(fā)展趨勢進行了展望�？傇u委、全聯房地產商會商業(yè)地產工作委員會會長王永平表示，雖然2019年總體經濟形勢呈現下行，但是通過商業(yè)地產行業(yè)盤點來看，困難背后依然看到了不少創(chuàng)新亮點與行業(yè)向好的轉變，商業(yè)地產呈現出由開發(fā)驅動型向商業(yè)驅動型的良性轉變。
在2020年，零售體驗化將成為商業(yè)創(chuàng)新新方向。報告中指出，“去零售化”幾乎成為近些年實體商業(yè)創(chuàng)新的主要共識，商場紛紛降低賣場的零售業(yè)態(tài)面積，轉而以增加餐飲、影院、冰場、兒童游樂等體驗業(yè)態(tài)來替代。
事實上，這種轉型創(chuàng)新在一些符合市場需求的項目上的確取得了成功，但其作為普適性的策略卻并未實現預想效果，功能性體驗業(yè)態(tài)在承租能力與坪效上總體仍然達不到零售業(yè)態(tài)水平。反思之下，一些商場開始調整創(chuàng)新轉型思路，轉向嘗試零售體驗化，他們堅持零售主體地位，同時強化場景體驗感與服務體驗感，輔助導入部分相關性的體驗功能業(yè)態(tài)。
從K11到方所，從言幾又到朝陽大悅城悅界，從上海世紀匯的1192弄街區(qū)到北京王府井百貨的和平菓局，零售體驗化在創(chuàng)新商場與品牌中漸次展開。從“去零售轉體驗”到“零售體驗化”，為實體商業(yè)展現了一個新的信心基點，打開了一個新的增長通道。
市場對商用物業(yè)的持有意愿提升。在“房住不炒”背景下，全國各地房地產住房政策不斷收緊，拿地成本的上升使得以往依靠住宅增值獲利的經營模式不再可持續(xù)，開發(fā)商將向依靠運營增值的模式轉變。在市場下行的環(huán)境下，持有型物業(yè)的穩(wěn)定現金流能夠幫助公司抵御市場波動對業(yè)績帶來的影響，凸顯出穿越經濟周期的能力。
同時，許多地方政府在優(yōu)質商業(yè)地塊拍賣中，對于持有物業(yè)的比例也常常提出更高的政策性要求，這也將進一步促進商用持有物業(yè)的增加。與此同時，經濟下行周期中的資金壓力,也在一定程度上影響開發(fā)商的實際持有能力。散售型的商業(yè)地產模式弊端已經被主流地產商所充分認知，在具備持有能力的情況下，散售操作將得到控制。盡管開發(fā)商的主觀持有意愿加強，但是基于經濟下行期市場融資的困難，實際持有量短期內亦難以出現大幅增加。
商業(yè)數據資產化成運營新重心。近年來購物中心對于信息化的投入進一步加大，商業(yè)數字化也成為行業(yè)的普遍共識。但是大量的企業(yè)目前還停留在場內基礎數據的采集階段，對于采集來的大量數據往往束手無策，商場內外部之間數據形成孤島，因缺乏有效的比照與治理，數據普遍無法達到應用層面，商業(yè)數字化投入產出比嚴重失衡。未來商業(yè)數據的重心將由采集轉向治理與運營，數據的資產化必將成為購物中心運營探索的新重心。同時，商業(yè)數據第三方的治理與服務，將迎來一波新的市場商機。
市場將為商業(yè)資產重新定價。由于業(yè)內很多人士對于2020年宏觀經濟形勢普遍并不樂觀，銀根吃緊已經成了當下許多企業(yè)的痛點，集中出售一些持有商業(yè)資產變現，甚至因為不良而進入法拍，都可能影響市場整體的商業(yè)資產價格預期。2019年，北京翠宮飯店、盤古大觀、海航大廈無不都是不良資產，其成交價格基本遵循了投資界通行的回報測算標準，而非以開發(fā)商的住宅估價思維與單純的地段價值論。如北京著名的“世茂工三”項目即使多次下調拍賣價格最終還是流拍。市場將為長期虛高的商業(yè)資產重新定價，資產價格有望下行。
王永平表示，雖然2019年總體經濟形勢呈現下行，但是從行業(yè)盤點結果來看，困難背后依然看到了亮點與希望。商業(yè)品牌亮點賽過商業(yè)地產，成為行業(yè)新看點。在過往的案例評選中，通常是商業(yè)地產商占主角。但是，今年八個入選案例中，商業(yè)品牌卻有SKP 、Costco、海底撈三席，商業(yè)地產僅有寶龍地產一席。商業(yè)品牌因創(chuàng)新與驕人業(yè)績入選，由此預示商業(yè)地產開始由開發(fā)驅動型逐漸向商業(yè)驅動型的良性轉變。
王永平還表示，實體商業(yè)亮點賽過電商，成為行業(yè)新希望。過去幾年間，盤點行業(yè)年度事件常常是電商風頭蓋過實體商業(yè)。今年，盡管電商直播網紅帶貨吸引了眾多眼球，但深究之下，本質上仍是營銷噱頭。此外，電商的線下新零售表現也無可圈點之處，缺乏商業(yè)運營上的深層次突破。而與此形成鮮明對比的是，部分實體商業(yè)基于回歸商業(yè)本質的創(chuàng)新表現亮眼，讓業(yè)界充滿期待與信心。
來 源：北京商報
編 輯：liuy