近年來曾被捧上神壇,卻又因泡沫的退卻而飽受詬病的長租公寓行業(yè),在遭受2019年的行業(yè)寒冬之后,又偏在常規(guī)的開年旺季階段遇到“黑天鵝”新冠疫情。種種困難擺在了長租公寓運營者的面前,尤其是二房東身份的中小公寓,不少人選擇割肉離場。
樂乎公寓作為長租公寓最早以運營商身份入場的玩家,其創(chuàng)始人羅意已經在長租行業(yè)摸爬滾打13個年頭,近期在一場行業(yè)大會上,羅意談及了對目前長租市場的獨到見解。
為什么越來越多的長租品牌選擇做輕資產?
羅意認為,相較于包租的模式,輕資產不燒錢且試錯成本較低,現(xiàn)金流的壓力小。包租的股本金投入過高,“我了解到有一些二房東在一些城市深陷泥潭”。輕資產的另一優(yōu)勢是,由于廣泛涉及上下游合作的關系,會比包租的資源觸達能力強,比如業(yè)主和投資機構、產業(yè)園的開發(fā)商、私募基金、民間從從業(yè)者等。房源數(shù)的管理優(yōu)勢明顯,也是輕資產很具吸引力的原因之一。
有利有弊,羅意對長租輕資產運營的難點也做了補充。輕資產的起步更難,如何獲得甲方的信任,得到項目的運營權,是第一步要面對的。同時,作為輕資產服務者,所獲得的收益低,輕資產的基礎管理費很低,只收取8%-13%的費用,營收的數(shù)據(jù)看起來會吃虧;而包租機構租金是營業(yè)收入,營收看起來會高得多。對于輕資產從業(yè)者來說,運營能力要求更高,甲方也更強勢,以至于輕資產機構的兩極分化嚴重,好的很好、差的很差。
長租公寓輕資產是TO B的生意
經過不斷的探索,羅意認為,跳出被禁錮的C端思維,輕資產運營的核心其實是把房子“收得回來、租的出去”的能力。以往運營商會執(zhí)著于出租率,將此作為唯一的核心指標,其實對于甲方成本的管理、運營成本的降低,應綜合進行考慮。樂乎是一家類平臺機構,一旦拿到好的項目,可以做到高出模型10倍的收益,但也會有不佳的資產,導致員工沒有成就感。長租要有能做整個資產的能力,有單個資產的增值能力,同時要合理管理甲方欲望。
至于C端粘性的打造,“讓認可你的人幫你傳遞價值”,羅意如是說。聚焦于20-30%的對你認可的客戶,使其進行裂變,就會是一個不錯的局面。
樂乎的創(chuàng)業(yè)之初也曾嘗試過重資產的模式,在2015年提出代運營模式,不斷嘗試產品的多樣化,2019年多家庭的大型租賃社區(qū),和北京大興國際機場的配建長租公寓項目,加之近期的首個藍領公寓,樂乎不斷拓寬其邊界。目前,北京的出租率為93%,全國達85%,2000間的單月出租數(shù)量。值得一提的是,在疫情期間扭虧為盈,現(xiàn)金流為正,可以證實其輕資產的階段性成果。
2年之內做成租賃門類的資產交易
羅意坦言,樂乎近期也在看重資產的機會,他認為樂乎也需要拓展在資產端的能力,目標是2年之內做成租賃門類的資產交易。他希望樂乎有“管”的能力,也有在上游形成“募融管退”的能力。過去幾年,樂乎修煉了運營的能力,接下來要配合資產的管理能力,這也是整個公司的綜合能力!跋掳肽陼霈F(xiàn)重資產拿項目的機會”,羅意表示。“明年的底租會回調,前幾年的泡沫會被打破,再等半年!
樂乎公寓的股東有重資產能力,很多都是做產業(yè)基金的也不乏地產公司,所以樂乎會一直舉著輕資產的旗子,做好產品標準,同時隨著集體土地的入市,資產閘門的打開,樂乎相信未來長租行業(yè)的資產是很大的一個市場,也是羅意對個人職業(yè)的發(fā)展的方向。
來 源: 和訊
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