近年來(lái)曾被捧上神壇，卻又因泡沫的退卻而飽受詬病的長(zhǎng)租公寓行業(yè)，在遭受2019年的行業(yè)寒冬之后，又偏在常規(guī)的開年旺季階段遇到“黑天鵝”新冠疫情。種種困難擺在了長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)者的面前，尤其是二房東身份的中小公寓，不少人選擇割肉離場(chǎng)。
樂(lè)乎公寓作為長(zhǎng)租公寓最早以運(yùn)營(yíng)商身份入場(chǎng)的玩家，其創(chuàng)始人羅意已經(jīng)在長(zhǎng)租行業(yè)摸爬滾打13個(gè)年頭，近期在一場(chǎng)行業(yè)大會(huì)上，羅意談及了對(duì)目前長(zhǎng)租市場(chǎng)的獨(dú)到見解。
為什么越來(lái)越多的長(zhǎng)租品牌選擇做輕資產(chǎn)？
羅意認(rèn)為，相較于包租的模式，輕資產(chǎn)不燒錢且試錯(cuò)成本較低，現(xiàn)金流的壓力小。包租的股本金投入過(guò)高，“我了解到有一些二房東在一些城市深陷泥潭”。輕資產(chǎn)的另一優(yōu)勢(shì)是，由于廣泛涉及上下游合作的關(guān)系，會(huì)比包租的資源觸達(dá)能力強(qiáng)，比如業(yè)主和投資機(jī)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)商、私募基金、民間從從業(yè)者等。房源數(shù)的管理優(yōu)勢(shì)明顯，也是輕資產(chǎn)很具吸引力的原因之一。
有利有弊，羅意對(duì)長(zhǎng)租輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的難點(diǎn)也做了補(bǔ)充。輕資產(chǎn)的起步更難，如何獲得甲方的信任，得到項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)權(quán)，是第一步要面對(duì)的。同時(shí)，作為輕資產(chǎn)服務(wù)者，所獲得的收益低，輕資產(chǎn)的基礎(chǔ)管理費(fèi)很低，只收取8%-13%的費(fèi)用，營(yíng)收的數(shù)據(jù)看起來(lái)會(huì)吃虧；而包租機(jī)構(gòu)租金是營(yíng)業(yè)收入，營(yíng)收看起來(lái)會(huì)高得多。對(duì)于輕資產(chǎn)從業(yè)者來(lái)說(shuō)，運(yùn)營(yíng)能力要求更高，甲方也更強(qiáng)勢(shì)，以至于輕資產(chǎn)機(jī)構(gòu)的兩極分化嚴(yán)重，好的很好、差的很差。
長(zhǎng)租公寓輕資產(chǎn)是TO B的生意
經(jīng)過(guò)不斷的探索，羅意認(rèn)為，跳出被禁錮的C端思維，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心其實(shí)是把房子“收得回來(lái)、租的出去”的能力。以往運(yùn)營(yíng)商會(huì)執(zhí)著于出租率，將此作為唯一的核心指標(biāo)，其實(shí)對(duì)于甲方成本的管理、運(yùn)營(yíng)成本的降低，應(yīng)綜合進(jìn)行考慮。樂(lè)乎是一家類平臺(tái)機(jī)構(gòu)，一旦拿到好的項(xiàng)目，可以做到高出模型10倍的收益，但也會(huì)有不佳的資產(chǎn)，導(dǎo)致員工沒(méi)有成就感。長(zhǎng)租要有能做整個(gè)資產(chǎn)的能力，有單個(gè)資產(chǎn)的增值能力，同時(shí)要合理管理甲方欲望。
至于C端粘性的打造，“讓認(rèn)可你的人幫你傳遞價(jià)值”，羅意如是說(shuō)。聚焦于20-30%的對(duì)你認(rèn)可的客戶，使其進(jìn)行裂變，就會(huì)是一個(gè)不錯(cuò)的局面。
樂(lè)乎的創(chuàng)業(yè)之初也曾嘗試過(guò)重
資產(chǎn)的模式，在2015年提出代運(yùn)營(yíng)模式，不斷嘗試產(chǎn)品的多樣化，2019年多家庭的大型租賃社區(qū)，和北京大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)的配建長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，加之近期的首個(gè)藍(lán)領(lǐng)公寓，樂(lè)乎不斷拓寬其邊界。目前，北京的出租率為93%，全國(guó)達(dá)85%，2000間的單月出租數(shù)量。值得一提的是，在疫情期間扭虧為盈，現(xiàn)金流為正，可以證實(shí)其輕資產(chǎn)的階段性成果。
2年之內(nèi)做成租賃門類的資產(chǎn)交易
羅意坦言，樂(lè)乎近期也在看重資產(chǎn)的機(jī)會(huì)，他認(rèn)為樂(lè)乎也需要拓展在資產(chǎn)端的能力，目標(biāo)是2年之內(nèi)做成租賃門類的資產(chǎn)交易。他希望樂(lè)乎有“管”的能力，也有在上游形成“募融管退”的能力。過(guò)去幾年，樂(lè)乎修煉了運(yùn)營(yíng)的能力，接下來(lái)要配合資產(chǎn)的管理能力，這也是整個(gè)公司的綜合能力�！跋掳肽陼�(huì)出現(xiàn)重資產(chǎn)拿項(xiàng)目的機(jī)會(huì)”，羅意表示。“明年的底租會(huì)回調(diào)，前幾年的泡沫會(huì)被打破，再等半年�！�
樂(lè)乎公寓的股東有重資產(chǎn)能力，很多都是做產(chǎn)業(yè)基金的也不乏地產(chǎn)公司，所以樂(lè)乎會(huì)一直舉著輕資產(chǎn)的旗子，做好產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)隨著集體土地的入市，資產(chǎn)閘門的打開，樂(lè)乎相信未來(lái)長(zhǎng)租行業(yè)的資產(chǎn)是很大的一個(gè)市場(chǎng)，也是羅意對(duì)個(gè)人職業(yè)的發(fā)展的方向。
來(lái) 源： 和訊
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