泛�？毓沙鍪鄣拿绹f金山項目迎來新的接盤方。
3月29日，泛�？毓尚�，其全資子公司 Oceanwide Center LLC 和 88 First Street SF LLC(以下稱為“賣方”)與非關(guān)聯(lián)第三方 Hony Capital Mezzanine Fund 2019 Limited(以下簡稱“弘毅”)簽署《框架協(xié)議》，賣方擬向弘毅轉(zhuǎn)讓其擁有的位于美國舊金山First Street 和 Mission Street 的相關(guān)境外資產(chǎn)，交易總金額為12億美元（約人民幣85億元）。
協(xié)議表示，賣方將把項目100%的產(chǎn)權(quán)賣與弘毅或其關(guān)聯(lián)公司。
泛�？毓杀硎�，本次交易如能順利完成，公司將不再持有美國舊金山項目，有利于優(yōu)化公司境外資產(chǎn)布局，有效減輕公司的境外經(jīng)營風(fēng)險。
奮力自救
常言道“臘月黃天賣貨”，一般來說是鬧“饑荒”了。據(jù)風(fēng)財訊了解，開年至今，泛�？毓梢騻鶆�(wù)問題已被多家機構(gòu)下調(diào)評級。其中，標(biāo)普表示，由于泛海資產(chǎn)處置的延遲，使得其沒有時間緩沖即將到期的債務(wù)。此外，鑒于全球疫情的升級，標(biāo)普認(rèn)為泛海進(jìn)一步延遲的風(fēng)險較大。
在3月29日密集披露的六條公告中，另外三條依舊與募集資金有關(guān)。當(dāng)日公告稱，泛海控股的控股子公司民生證券擬實施增資擴(kuò)股，以非公開發(fā)行股份的方式向不超過20名投資者(不包括公司關(guān)聯(lián)方)募集資金合計不超過25億元。此外，公告還表示將與具有上海國資背景的企業(yè)入股民生證券事宜正在磋商中，定價擬為1.361元/股，涉及金額不超過 40 億元。
中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜對風(fēng)財訊表示，“2014年之后，泛�？毓刹季值亩嘣瘶I(yè)務(wù)沒有形成協(xié)同效應(yīng)，反而分散了資源，在現(xiàn)金流方面形成了各業(yè)務(wù)板塊之間的相互拖累和相互消耗。”
現(xiàn)匯生國際融資總裁和協(xié)縱策略管理集團(tuán)創(chuàng)始人黃立沖認(rèn)為，“泛�？毓捎捎诮贽D(zhuǎn)行做金融，不少戰(zhàn)略投資出現(xiàn)虧損，資金有點緊張。其出售項目實為套現(xiàn)資產(chǎn)。而當(dāng)前情況下，出手海外資產(chǎn)是一個比較不錯的時機�！�
魚和熊掌不可兼得，在地產(chǎn)與金融的兩條主營業(yè)務(wù)中，泛海控股選擇剝離地產(chǎn)來渡過危機。據(jù)其半年報顯示，在此次12億美元出售舊金山海外項目后，旗下國內(nèi)地產(chǎn)板塊目前僅剩武漢中央商務(wù)區(qū)項目、北京泛海國際居住區(qū)二期、沈陽泛海國際居住區(qū)。企查查顯示，武漢項目股東里已有融創(chuàng)的身影。
此外，一年前，泛海亦將旗下北京與上海兩地的優(yōu)質(zhì)項目售于融創(chuàng)，其中包括東四環(huán)東側(cè)、緊鄰朝陽公園，擁有優(yōu)質(zhì)的景觀資源及核心商圈的北京泛海國際項目，以及位于上海市黃浦區(qū)核心位置的董家渡項目，二項目轉(zhuǎn)讓總價為125.53億元。
不過照現(xiàn)狀來看，籌措的資金與所背負(fù)的債務(wù)相比，依舊顯得有點杯水車薪。2016年至2018年，泛海控股的負(fù)債率分別為85.17%、85.36%、86.60%，高于行業(yè)平均水平。截至2019年9月末，泛�？毓傻馁Y產(chǎn)負(fù)債率為81.27%。有息負(fù)債余額約750億元。其中約500億元在境內(nèi)，250億元在境外，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為141.3億元，賬面現(xiàn)金為180億元。
接盤方弘毅
公開資料顯示，弘毅投資成立于2003年，為聯(lián)想控股成員企業(yè)中專事股權(quán)投資及管理業(yè)務(wù)的公司，已在醫(yī)療健康、消費通路、文化傳媒、高端制造、新能源等領(lǐng)域投資80多家企業(yè)。
柳傳志曾言，“弘毅投資要成為一家有實力的投資銀行”。據(jù)風(fēng)財訊了解，2020年弘毅投資國內(nèi)已募集1600萬資金。2019年完成募集10億規(guī)模文化產(chǎn)業(yè)基金，成功投資檸萌影業(yè)、千秋歲、新華網(wǎng)客戶端等明星項目。
地產(chǎn)方面，弘毅投資曾于深圳買地，計劃與深圳市政府合作在前海建設(shè)“全球私募股權(quán)投資基金中心，打造PE集散地。”這在業(yè)內(nèi)人士看來，是為弘毅開始地產(chǎn)業(yè)板塊擴(kuò)張的開端。其最近一筆地產(chǎn)投資交易為今年2月28日，弘毅投資完成對北京合生國際大廈北樓項目收購交割，后者項目交易被稱為“史上最復(fù)雜的地產(chǎn)并購項目之一”。
截至目前，弘毅投資資產(chǎn)規(guī)模逾200億元，管理面積逾70萬平方米，總資產(chǎn)管理規(guī)模超800億元，其地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)涉及商用物業(yè)、物流地產(chǎn)、特殊資產(chǎn)及資產(chǎn)證券化。
綜合來講，相別于拿地蓋樓的開發(fā)商角色，弘毅投資為十足的地產(chǎn)投資商。而如果說收購合生國際大廈是老舊資產(chǎn)升級改造的話，那入手泛海控股美國舊金山項目則可說是壓力資產(chǎn)的折價收購。
投行人士何南野對風(fēng)財訊表示，“由于境內(nèi)房地產(chǎn)的嚴(yán)格管制，以及對出境資金的嚴(yán)格監(jiān)管，境內(nèi)機構(gòu)對境外地產(chǎn)項目的投資規(guī)模都大幅下滑，市場相對較冷。在目前的情況下，金融機構(gòu)入手海外資產(chǎn)，主要是看重資產(chǎn)的價格優(yōu)勢，看重投資性價比。此外，弘毅投資收購泛�？毓傻禺a(chǎn)項目，亦并非出于產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向而做的收購并長期持有，更多的是一種短期的利益最大化的行為。在某種程度上，弘毅出手美國項目可認(rèn)為是典型的抄底行為，基于市場價格做出的重要決定。”
弘毅投資將目光投向了海外。然而，現(xiàn)階段入手海外資產(chǎn)的時機真的到了嗎？黃立沖向風(fēng)財訊表示，“股權(quán)投資進(jìn)入地產(chǎn)，是對當(dāng)前形勢可以折扣購買海外資產(chǎn)的考量，但是，現(xiàn)階段全球的資產(chǎn)價格調(diào)整才剛剛開始，未來資產(chǎn)價格還有很多的下探空間，現(xiàn)在出手還為時過早�！�
事實上，金融機構(gòu)入手海外資產(chǎn)項目并非當(dāng)前的行業(yè)趨勢，第一太平戴維斯市場研究部助理董事李想對風(fēng)財訊表示，第一、投資一些國家的標(biāo)的資產(chǎn)，如果是考量追求安全追求穩(wěn)健，追求一個成熟的市場的話，必然優(yōu)先考慮美國、澳洲等國家的城市，但實際上，近年來貿(mào)易摩擦不斷，其實也并非一個很好的投資契機。第二、從2017年開始整個國內(nèi)的金融監(jiān)管越發(fā)嚴(yán)格，很多機構(gòu)其實是拿不出錢，貸不出錢的。再遇疫情所帶來的經(jīng)濟(jì)放緩影響，金融機構(gòu)如果資金面都很緊張的話，去海外投資實則要冒很大的風(fēng)險。
此外，目前國內(nèi)房企出售海外項目者亦屬行業(yè)個例，據(jù)風(fēng)財訊了解，2020年開年至今，除泛�？毓沙鍪勖绹椖客猓钚屡冻鍪酆Ｍ赓Y產(chǎn)項目者僅有大家保險一家。而后者出售海外資產(chǎn)的考量實則本著強化資產(chǎn)負(fù)債匹配、改善資產(chǎn)質(zhì)量、回歸主業(yè)的原則，化解安邦此前帶來的金融風(fēng)險。
最后，值得一提的是，截至2019年中報，泛海集團(tuán)仍為聯(lián)想控股的第三大股東，持有聯(lián)想控股16.97%的股份。
來源：風(fēng)財訊
編輯：wangdc
