在推進城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場過程中,農村的一畝集體經(jīng)營性建設用地、一宗宅基地到底值多少錢?這個問題的答案逐漸清晰。
為進一步規(guī)范農村集體土地價格評估,顯化農村集體土地資源資產(chǎn)價值,促進城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場建設,自然資源部自然資源開發(fā)利用司會同中國土地估價師與土地登記代理人協(xié)會組織專家起草的《農村集體土地價格評估技術指引》(下稱《技術指引》)于4月22日正式發(fā)布實施。
《技術指引》明確其適用范圍為位于城市市區(qū)以外的農村集體土地價格評估,具體包括經(jīng)營性建設用地、宅基地、其他建設用地以及耕地,給出了集體建設用地使用權價格、集體耕地承包經(jīng)營權價格等定義。
一般而言,對地塊進行估價是土地進入土地市場的前提之一,這在國有建設用地市場中早已不再是問題所在,地方國土部門在出讓國有建設用地時,會在估價的基礎上結合其他因素來確定該地塊的出讓底價。
自今年1月1日起,修訂后的《土地管理法》正式施行。這次修法破除了農村集體建設用地進入市場的法律障礙,第63條規(guī)定,土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途,并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設用地,土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。
雖然農地入市的法律障礙最終被解除,但各個地方的“農地入市”工作全面推進尚需更明晰的法律法規(guī)來指引,這其中如何對集體建設用地定價也是一個關鍵問題。
此次《技術指引》的出臺即為集體土地入市解決了一個上述定價難題。
以包括宅基地在內的集體建設用地為例,按照《技術指引》,可以運用收益還原法、市場比較法、剩余法、成本逼近法、公示地價系數(shù)修正法等五種估價方法評估其使用權價格。
不過,估價并非最終的市場成交價格(或租賃價格),后者還要考慮供地政策以及市場狀況等多方因素。
集體建設用地到底值多少錢,此前也有一些案例可做參考。
官方數(shù)據(jù)顯示,2005年至今2018年底,全國33個試點縣(市、區(qū))集體經(jīng)營性建設用地入市地塊1萬余宗,面積9萬余畝,總價款約257億元,收取調節(jié)金28.6億元。
簡單計算,一畝集體經(jīng)營性建設用地入市價格在30萬元左右。這可能與外界預期有一定差距,但這30萬元只是平均數(shù)據(jù),具體到個案還要看地塊所處區(qū)位,以及后期規(guī)劃用途。
2019年9月,北京市規(guī)劃和自然資源委員會成功出讓大興區(qū)一宗集體建設用地,競得人為北京上瑞置業(yè)有限公司,成交價格為151283萬元。地塊規(guī)劃建筑面積108059平方米,以成交價格計算,樓面價格約為1.4萬元/平方米,約合930萬/畝。
該地塊之所以能以此高價成交,與其規(guī)劃的用途有關,過往集體經(jīng)營性建設用地入市,一般不能用于住宅開發(fā),而上述地塊則將被用來建設共有產(chǎn)權住房,可以對外以2.9萬元/平方米的單價出售。
《技術指引》也提示,集體土地價格評估應特別關注各類型集體土地市場的發(fā)育成熟度、相關配套政策完善度,以及市場交易主體的風險認識與偏好對集體土地價格的影響。
除了此次《技術指引》解決的價格評估問題外,當前各界對于全面推進農地入市仍有諸多期盼,比如,哪些集體建設用地可以入市,怎么入市,入市之后的土地增值收益如何分配等問題。
這些技術性問題的解決,有望在《農村集體經(jīng)營性建設用地入市指導意見》這類文件中得到推進。
4月9日,國家發(fā)改委發(fā)布《2020年新型城鎮(zhèn)化建設和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務》提出,要全面推開農村集體經(jīng)營性建設用地直接入市。出臺農村集體經(jīng)營性建設用地入市指導意見。允許農民集體妥善處理產(chǎn)權和補償關系后,依法收回農民自愿退出的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設用地使用權,按照國土空間規(guī)劃確定的經(jīng)營性用途入市。啟動新一輪農村宅基地制度改革試點。
來 源: 第一財經(jīng)
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